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EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE UNA VIVIENDA EN USUFRUCTO: CONSEJOS

Ejecución hipotecaria

EJECUCIÓN HIPOTECARIA: INTRODUCCIÓN

¿Qué ocurre cuando llega la Agencia Tributaria con el objetivo de embargar su vivienda? Nunca es una situación fácil ni agradable y en este artículo explicaremos la dinámica y las precauciones que hay que tomar para evitar la ejecución hipotecaria.

El usufructo es básicamente el derecho a disfrutar de un bien, en este caso una propiedad, que pertenece a otra persona. De ello se desprende que está muy extendida la creencia de que donando la vivienda y convirtiéndose en usufructuario se puede escapar de la ejecución hipotecaria.

Sin embargo, las cosas no son tan sencillas como parecen. En primer lugar, porque los acreedores pueden solicitar la revocación de la escritura de donación durante los primeros cinco años y, en segundo lugar, porque el propio derecho de usufructo también puede ser objeto de embargo.

Paradójicamente, la situación del deudor no sólo puede complicarse, sino que incluso puede empeorar: el valor de un derecho de usufructo es inferior al de un derecho de propiedad. En consecuencia, también lo hará el producto de la subasta, y el antiguo usufructuario acabaría con una deuda residual mayor.

Ejecución hipotecaria

EL DERECHO DE USUFRUCTO

Los derechos de usufructo, uso y habitación son derechos reales limitados, es decir, derechos que, en relación directa con el bien que amparan, coexisten con el derecho de propiedad, restringiéndolo y privándolo de las facultades esenciales de disfrute.

En detalle, elusufructo permite el disfrute de un bien mueble o inmueble, haciendo suyos sus frutos, ya sean naturales o civiles, y con la obligación de respetar su finalidad económica, es decir, no cambiar su carácter y naturaleza.

EMBARGO DE BIENES EN USUFRUCTO: ¿QUÉ OCURRE?

El usufructo es un derecho exigible. En la práctica, esto significa que el acreedor puede sacar a subasta no la propiedad del inmueble, sino la posibilidad de vivir en él o de utilizarlo de alguna otra manera durante el tiempo restante del usufructo.

De este modo, el adjudicatario podrá ocupar un inmueble sin tener que pagar ninguna renta, como ocurre con el alquiler. Evidentemente, la única carga será el precio de compra del usufructo.

¿EL USUFRUCTO ES EMBARGABLE?

Elusufructo es uno de los llamados «derechos reales», es decir, un derecho sobre una «cosa». De todos los derechos reales, el más conocido es la propiedad. Como tal, elusufructo puede ser objeto de embargo. Es decir, el acreedor puede someter el derecho de usufructo del deudor a ejecución forzosa y ponerlo a la venta en subasta judicial. Las normas sobre la ejecución hipotecaria son las mismas que las de cualquier otra ejecución inmobiliaria.

Pero cuidado: la duración del usufructo, incluso tras la adjudicación después del embargo, es siempre la indicada en el propio contrato de cesión del usufructo o, si no se especifica, es igual a la vida del usufructuario. Es decir, no es posible un usufructo que continúe después de la muerte del usufructuario original.

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